آپارتمان های ریسکی در بازار نوسازها - وبلاگ یاسین

به گزارش وبلاگ یاسین، وسوسه خرید خانه های پرریسک با قیمت مناسب تر در بازار معاملات آپارتمان های نوساز، با یک هشدار کارشناسی در مورد مخاطرات احتمالی این نوع معاملات، روبرو است. به گزارش دنیای اقتصاد، واحدهای مسکونی نوساز فاقد خاتمه کار و سند رسمی، در حالی هم اکنون بخش قابل توجهی از بازار معاملات آپارتمان های تازه ساز و کلیدنخورده را به خود اختصاص داده اند که کارشناسان درباره ریسک های غیرقابل انکار و بعضا دردسرساز این نوع معاملات در بازار خرید وفروش مسکن، هشدار می دهند.

به گزارش دنیای اقتصاد، هم اکنون بخش زیادی از آپارتمان های نوساز و کلید نخورده که برای فروش به بازار عرضه می شوند فاقد انتها کار و سند رسمی هستند و از آنجا که این گروه از واحدها به سه آپشن خریدارپسند مجهز هستند، معمولا با استقبال گروهی از متقاضیان خرید مسکن از بازار آپارتمان های تازه ساز روبه رو می شوند. با این حال، عدم برخورداری از سند و انتها کار در بخش قابل توجهی از این واحدها در نهایت خریداران را با مسائل قابل توجه ودردسرهای بزرگی روبرو می نماید که همین مسائل و دردسرها ورود به بازار این نوع واحدها برای متقاضیان را مخاطره آمیز و همراه با تهدید نموده است.

به لحاظ وجود سه آپشن مجذوب نماینده برای متقاضیان، بازار واحدهای مسکونی آپارتمان های نوساز فاقد انتها کار و سند رسمی، یکی از وسوسه انگیزترین بخش های بازار ملک برای خریدار است. اما این بازار در ظاهر مجذوب نماینده، اغلب پس از انجام معامله و در مراحل بعدی، خریدار را با مسائل قابل توجهی همراه می نماید که وزن همه یا حتی یکی از مسائل، نسبت به وزن آپشن های مجذوب نماینده این گروه از معاملات، بسیار بالاتر است.

آنالیز ها نشان می دهد، در حالی که مخاطرات فنی و سازه ای ساختمان های مسکونی فاقد انتها کار در پی حادثه ریزش متروپل، برای بسیاری از افراد متقاضی خرید مسکن تا حدودی روشن و معین شده است، اما وسوسه خرید این نوع آپارتمان ها ناشی از سه آپشن مالی آنها در مقایسه با سایر آپارتمان های نوساز، باعث شده همیشه خریداران مسکن، نوسازهای فاقد انتها کار را به آپارتمان های نوساز دارای سند ترجیح دهند.

اولین ویژگی یا آپشن مجذوب نماینده این واحدها نسبت به سایر واحدهای نوساز، به قیمت پایین تر این واحدها نسبت به نوسازهای دارای سند و انتها کار مربوط می شود. شرایط سهل پرداخت بهای خرید و قول تکمیل واحدمسکونی با سلیقه مشتری، دو ویژگی یا آپشن مجذوب نماینده دیگری است که قبل از معاملات این واحدها و در زمان بازدید متقاضی از ملک مورد نظر از سوی مالک خطاب به خریدار اعلام شده و باعث شده است بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، این واحدها را برای معامله انتخاب نمایند.

این در حالی است که در کنار این آپشن ها و معینات مجذوب نماینده، خرید آپارتمان از بازار این گروه از واحدهای مسکونی (نوسازهای فاقد انتها کار وسند رسمی) دست کم پنج ریسک مهم و تهدید آمیز هم برای خریداران دارد. این دو گروه مزیت و ریسک باید به صورت همزمان از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد؛ در واقع دیدگاه های کارشناسی و توصیه فعالان بازار معاملات مسکن حاکی از آن است که در خرید از بازار آپارتمان های مسکونی نوساز فاقد انتها کار وسند رسمی، باید این دو دسته مزیت و ریسک، با هم دیده شده و از سوی خریدار یا متقاضی مورد ارزیابی قرار بگیرد. وزن بالاتر ریسک های این خرید نسبت به مزیت های آن در عمده موارد، مشهود است.

این ریسک ها شامل مطالبه شهرداری بابت هزینه های صدور انتها کار و صدور عدم خلاف، فرجام مالکیت رسمی و محضری (معین نبودن زمان صدور انتها کار و سند رسمی، ناقص ماندن ساختمان به خاطر بی مسوولیتی سازنده ای که واحدها را بدون انتها کار فروخته است، موضوع تامین پارکینگ و معین فضای اختصاصی برای پارک خودروی هر واحد، متراژ دقیق واحد و... عمده ترین ریسک های خرید از بازار مسکن های نوساز فاقد انتها کار و سند رسمی است. هر کدام از این ریسک ها و زیرمجم وعه های آن می تواند خریداران را با مسائل بسیار زیادی همراه کند که در صورت وقوع این خطرات، آپشن هایی که خریدار با نگاه به آن و بدون تحقیق وعلم کافی اقدام به خرید این دسته از واحدها نموده است، در برابر آنها ناچیز است.

کارشناسان به متقاضیان بازار مسکن به خصوص افرادی که در پی وجود سه ویژگی، مزیت یا آپشن های گفته شده اقدام به ورود به بازار خرید این واحدها می نمایند هشدار می دهند، بهتر است که خریداران نوساز در روبروه با نوسازهای فاقد انتها کار و سند، سبد ریسک و فرصت را با هم مشاهده و ارزیابی نموده و با چشم باز دست به انتخاب برای خرید یا نخریدن این واحدها بزنند.

ضمن آنکه توصیه دیگری نیز مطرح است مبنی بر آنکه در خرید واحدهای مسکونی که بیش از یکسال از اتمام عملیات ساختمانی آنها سپری شده، واحد آماده سکونت شده است و عملیات ساختمانی دیگری برای تکمیل آن باقی نمانده، حتما خریداران نسبت به برخورداری واحد از سند رسمی و انتها کار اطمینان حاصل نمایند. در غیر این صورت آگاه باشند که خرید چنین واحدی در دسته خریدهای با درجه بالای ریسک پذیری از جانب متقاضی همراه است و ممکن است به علت وجود مشکل، تخلف یا هر ناهنجاری دیگری، فرآیند صدور انتها کار و سند رسمی واحدها به مشکل برخورد نموده باشد.

بنابراین خریداران در زمان انجام چنین معامله ای احتیاج به تحقیق و کسب اطمینان چندبرابری نسبت به سایر واحدهای مسکونی برخوردار از انتها کار و سند رسمی دارند.

سه جاذبه نوسازهای بی سند

در حالی که از سال های گذشته تا به امروز، بیشترین وزن و سهم از کل معاملات خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بوده است، وزن خرید نوسازها همچنان نسبت به سایر گروه های سنی آپارتمان بیشتر است. این وزن و سهم اگرچه در سال های اخیر در نتیجه جهش قیمت مسکن، افزایش فاصله قیمت واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای با عمربنای بیشتر و بعلاوه افزایش عمق رکود ساختمانی وکاهش عرضه تازه در قالب واحدهای تازه ساز به بازار ملک کاهش یافته است اما همچنان بیشترین سهم خرید از بازار مسکن است.

در سال های معمولی بازار مسکن که بازار در شرایط رونق نسبی از جانب خریداران مصرفی قرار داشته، وزن خریدهای مصرفی بالا و عرضه مناسب واحدهای تازه ساز به بازار مسکن وجود دارد، معمولا حدود 50 درصد از کل معاملات بازار مسکن در هر ماه از بازار واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز (با عمربنای کمتر از 5 سال) انجام می شود؛ این در حالی است که همین حالا که سهم واحدهای مسکونی نوساز به کمترین مقدار از کل معاملات رسیده است، حول وحوش 30 درصد از کل معاملات خرید مسکن از بازار نوسازها انجام می شود. از این رو، در اهمیت توجه به ضرورت ها و ملاحظات مربوط به بازار معاملات این گروه از واحدها، وجود جمعیت 30 تا 50 درصدی کل خریداران بازار مسکن در این بخش از بازار ملک، قابل ذکر است.

در واقع ریسک های خرید از بازار واحدهای مسکونی نوساز، متوجه طیف گسترده و تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن است. از این رو توجه به ریسک های مربوط به این گروه معاملات در کنار مزیت های آنها وسنجش وزن هر یک از آنها در برابر دیگری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

به رغم وجود دیدگاه های کارشناسی و فنی در مورد مخاطره آمیز بودن آغاز سکونت در ساختمان های فاقد انتها کار هم اکنون بیشتر قریب به اتفاق واحدهای مسکونی نوساز که به تازگی عملیات ساخت آنها به اتمام رسیده است، بدون انتها کار و سند رسمی به بازار فروش عرضه شده و از سوی متقاضیان خریداری و مورد سکونت قرار می گیرد.

این در حالی است که در واقع انتها کار ساختمان ها به نوعی سندی رسمی از بابت رعایت تمامی الزامات، قوانین و ضرورت های فنی وسازه ای و تاییدی بر صحت و سلامت ساخت وساز اجرا شده است. با این حال، فروش واحدهای مسکونی نوساز فاقد انتها کار وسند رسمی به یک رویه رایج بازار معاملات مسکن تبدیل شده است. به رغم تمام مخاطرات انجام چنین معامله و سکونت در چنین واحدی، وجود سه جاذبه یا آپشن در این گروه از واحدهای مسکونی باعث شده است تا خرید از بازار این واحدها به معامله مورد علاقه گروه قابل توجهی از متقاضیان بازار مسکن تبدیل شود.

اولین و مهم ترین جاذبه یا آپشن واحدهای مسکونی نوساز فاقد انتها کار و سند رسمی، به قیمت پایین تر واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی وانتها کار نسبت به نوسازهای سنددار همراه با انتها کار برمی شود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از شرایط بازار معاملات مسکن نوساز در شهر تهران نشان می دهد هم اکنون واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی و انتها کار به طور میانگین 10 تا 15 درصد مقرون به صرفه تر از واحدهای مسکونی نوساز برخوردار از انتها کار وسند رسمی هستند. با توجه به جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و بهای واحدهای مسکونی به خصوص در بازار واحدهای نوساز، این اختلاف قیمتی، مهم ترین جاذبه و پرکشش ترین عاملی است که خریداران مسکن را به سمت خرید این گروه از واحدهای پرریسک ترغیب می نماید.

جاذبه دوم مربوط به شرایط سهل تر پرداخت بهای آپارتمان در این دسته از واحدهاست. در واحدهای برخوردار از سند رسمی معمولا قسط آخر پرداخت که حداقل 10 تا 15 درصد از کل بهای خرید است در یک بازه زمانی یک هفته ای تا یکماهه و در زمان انتقال سند به نام خریدار تازه باید پرداخت شود؛ در حالی که در واحدهای نوساز بدون انتها کار و سند، پرداخت این بخش از بهای خرید به زمان انتقال سند موکول می شود که در کمترین حالت 6 ماه تا یکسال به طول می انجامد.

جاذبه سوم که منجر به وسوسه خرید آپارتمان های نوساز فاقد انتها کار وسند برای خریداران می شود به قول تکمیل واحد مسکونی با سلیقه مشتری برمی شود. معمولا فروشنده این واحدها به خریدار قول می دهد که تجهیزات داخلی واحد مانند کابینت، رنگ، کفپوش و... را با سلیقه مشتری انتخاب نموده و واحد را مطابق با خواست وی تحویل دهد. این جاذبه نیز در کنار دو آپشن دیگر، خریداران بازار نوسازها را به سمت خرید این گونه واحدها سوق می دهد.

خطرات خرید پرریسک

در کنار این آپشن ها اما خرید واحد از بازار این گروه از آپارتمان ها مخاطرات قابل توجهی دارد که باید از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد.

جدا از مباحث فنی و سازه ای که به علت نداشتن انتها کار کیفیت و سطح آن در این دسته از ساخت وسازها ناشناخته و پنهان است، خرید از بازار نوسازهای بدون انتها کار، خطرات دیگری نیز دارد. یکی از این مخاطرات به مطالبات شهرداری از بابت هزینه های تخلفات احتمالی اجرا شده در فرآیند ساخت وساز و سایر هزینه های انتها کار برمی شود. از آنجا که ساختمان فاقد انتها کار است تخلفات احتمالی اجرا شده در جریان ساخت نیز هنوز معین نیست و در صورتی که سازنده تخلف نموده باشد بعد از فروش، هزینه های ناشی از این تخلفات که بعضا بهای گزافی نیز است، به خریدار تحمیل می شود. معین نبودن زمان صدور انتها کار و سند رسمی نیز تهدید دیگری است که این نوع معاملات و خریداران این واحدها را تهدید می نماید. از سوی دیگر خطر ناقص ماندن ساختمان و عدم تکمیل آن بعد از فرایند فروش از سوی فروشنده نیز وجود دارد. بعلاوه در بعضی موارد سازنده بعد از فروش و دریافت بهای معامله تعهدی از بابت تکمیل ساختمان و رفع نواقص نپذیرفته و در جهت رفع کردن آن اقدامی انجام نمی دهد. این در حالی است که ریسک دیگر مربوط به اختلافاتی است که ممکن است در مورد نحوه معین پارکینگ و موارد مربوط به آن به علت نداشتن سند رسمی، بین سایر همسایگان و مالکان ایجاد شود.

مساحت دقیق واحدها همیشه بعد از انجام کارشناسی برای صدور سند رسمی معین می شود بنابراین واحدهای فاقد سند رسمی به صورت تقریبی فروخته می شوند؛ در بسیاری از موارد فروشنده اقدام به کم فروشی نموده یا مساحت واحد را بیشتر یا کمتر از آنچه در واقع است اعلام می نماید که در هر دو حالت خریدار در زمان معین شدن متراژ دقیق واحد که زمان صدور سند است با مشکل روبرو خواهد شد.

ضروری است خریداران در صورت تصمیم به خرید چنین واحدهایی تمام ملاحظات و مخاطرات آن را نیز درنظر گرفته و با چشم باز اقدام به خرید نمایند.