آیا مسکن تهران از جهش ملکی عبور نموده است - وبلاگ یاسین

به گزارش وبلاگ یاسین، تهران (پانا) - نمایشگر زمستانی قیمت مسکن 7 کلان شهر عبور بازار ملک از فاز جهش را تایید می نماید. آنالیز سطح نو (بهمن) قیمت فایل های فروش آپارتمان در 7 کلان شهر و مقایسه آن با تهران تعیین می نماید، بعد از آنکه فاصله از دست رفته بین این منطقه ها با تهران در نیمه سال جاری تنظیم شد، اکنون نسبت احیاشده برای ماه پنجم ثابت مانده است. عدد این نسبت و بعلاوه سرعت رشد قیمت مسکن هم در تهران و هم در سایر کلان شهرها بیانگر تفاوت بازار ملک 1400 با سال گذشته است. جهت برگشت قیمت مسکن آنالیز شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، علامتی که تا نیمه امسال از ورود هفت کلان شهر به فاز پساجهش دریافت شده بود، در نیمه زمستان نیز به شکل دیگری سنجش شد و نشان داد کلان شهرها از فاز جهش مسکن عبور نموده اند. دستگاهی که برای سنجش عبور کلان شهرها از جهش مسکن استفاده شده، نسبت قیمت مسکن تهران به کلان شهرها است که به واسطه آن فاصله ملکی تهران و هفت کلان شهر دیگر از ابتدای امسال تا به امروز سنجش شده است. اطلاعات حاصل از این سنجش نشان می دهد فاصله احیا شده قیمت مسکن در تهران و هفت کلان شهر دیگر برای پنجمین ماه متوالی ثابت مانده و این ثبات نشان دهنده گذار از جهش و ورود تمام عیار به فاز پساجهش در بازار مسکن کلان شهرهاست.

آنالیز داده های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی مسکن در هشت کلان شهر کشور شامل تهران، مشهد، قم، کرج، اصفهان، اهواز، تبریز و شیراز مربوط به فایل هایی که در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار ثبت شده است، یک دید کلی نسبت به شرایط بازار مسکن و تغییرات تورمی آن در کلان شهرها ارائه می نماید. اگرچه این قیمت ها پیشنهادی بوده و ممکن است آنچه در معاملات به عنوان قیمت نهایی ثبت می گردد اندکی بیشتر یا کمتر از این اندازه باشد، اما تجربه ماه های اخیر نشان داده بین تورم پنهان مسکن (تورم فایل های ملکی ثبت شده در فایل های فروش) و تورم ماهانه فاصله بسیار ناچیز بوده و بعضا این دو آمار منطبق است.

در نیمه امسال در گزارشی با عنوان رتبه تورم مسکن هشت کلان شهر، با مبنا قرار دادن اندازه تورم نشان دادیم فاصله قیمت مسکن تهران و کلان شهرها که در آغاز دوره جهش یعنی سال 97 به قله رسیده بود، در حال احیا و کم شدن است. در واقع تورم اولین دستگاهی بود که برای اثبات ورود کلان شهرها به پساجهش از آن استفاده شد. ماجرا از این قرار بود که در سال 97 جهش قیمت مسکن در تهران همزمان با رونق معاملات آغاز شد. به این ترتیب تورم مسکن در مرکز طی آن سال به 84 درصد رسید و این در حالی بود که تورم سالانه مسکن در سال 97 در هفت کلان شهر دیگر به طور میانگین 37 درصد بود.

آمار اولین سال جهش مسکن به روشنی نشان می دهد این مرکز بود که پیشتاز جهش شد و پرواز قیمت مسکن در سایر کلان شهرها همزمان با تهران آغاز نشد. به این ترتیب از سال 97 همزمان با آغاز جهش فاصله معناداری میان سطح قیمت مسکن در تهران و سایر کلان شهرها شکل گرفته بود که طبعا این فاصله باید به مرور زمان احیا می شد.

اما علائم ورود تهران به فاز پساجهش از نیمه اول امسال دریافت شد، به نحوی که در ماه های نخست سال حتی قیمت اسمی مسکن نیز کاهشی شد و از تیرماه افت قیمت واقعی مسکن (پایین تر بودن سطح تورم مسکن نسبت به تورم عمومی) آغاز شده و همچنان ادامه دارد. نیمه امسال در حالی که تورم نقطه ای مسکن در مرکز به 34 درصد رسید، میانگین تورم نقطه ای ملکی هفت کلان شهر دیگر هنوز قدری بیشتر و 50 درصد بود. اما کاهش قابل توجه فاصله تورم نقطه ای تهران و هفت کلان شهر به عنوان اولین علامت ورود کلان شهرها به فاز پساجهش شناسایی شد.

تثبیت فاصله قیمت تهران و کلان شهرها

اکنون نیز عبور از جهش و ورود تمام عیار به پساجهش در بازار مسکن کلان شهرها با دستگاه سنجش متفاوتی آنالیز شده است. این دستگاه فاصله قیمت مسکن تهران و کلان شهرهاست که به صورت نسبت محاسبه و مقایسه شده است. در سال 97 همزمان با آغاز جهش مسکن در تهران و بازماندن هفت کلان شهر از این فرایند تورمی، نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان شهرها به اندازه بی سابقه 8/ 4 رسید. به بیان دیگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مرکز طی سال 97 حدود پنج برابر این قیمت در سایر کلان شهرها بود که این اندازه حداقل از سال 71 تا آن موقع سابقه نداشته و پس از آن نیز تکرار نشده است. پس از این قله زنی نسبت قیمت مسکن تهران و کلان شهرها، فرایند احیای فاصله قیمت آغاز شد.

اگرچه در تهران تورم مسکن در سال های 98 و 99 ادامه داشت اما جهش در کلان شهرها نیز در این سال ها آغاز شد و به این ترتیب نسبت مذکور به تدریج به سمت احیا پیش رفت. اندازه همیشگی این نسبت در دوره های پیش از جهش دست کم از سال 71 به بعد که مورد آنالیز قرار گرفته، همیشه حدود 2 بوده و در نتیجه احیای این نسبت نیز از قله 8/ 4 باید تا تنزل به حدود 2 واحد پیش می رفت. فرایند احیا در سال های اخیر به شکلی پیش رفت که نسبت مذکور در سال 98 به 4/ 3 رسید و در سال 99 نیز تا 4/ 2 واحد تنزل پیدا کرد. ابتدای امسال که فاز پساجهش در تهران آغاز شد، احیای نسبت قیمت مسکن تهران به کلان شهرها نیز سرعت بیشتری گرفت، چراکه از یکسو فرایند رشد قیمت در کلان شهرها ادامه داشت و از سوی دیگر بازار مسکن تهران فاز ثبات را تجربه می کرد؛ به این ترتیب صورت کسر در نسبت مذکور تقریبا ثابت شد و مخرج همچنان در حال افزایش بود. این موضوع به افت نسبت قیمت مسکن تهران به کلان شهرها در بهار به حدود 4/ 2 واحد منجر شد. اما از نیمه امسال نسبت مذکور به کمترین اندازه در سال های اخیر رسید و به استاندارد همیشگی در مقاطع غیرتورمی بازار تنزل یافت. از مهر ماه امسال این نسبت به 1/ 2 واحد کاهش یافت و اندازه آن در ماه های آبان، آذر و دی نیز ثابت ماند.

قیمت مسکن در کلان شهرها، چند؟

محاسبات ما بر اساس میانگین قیمت پیشنهادی فایل های فروش مسکن در تهران و هفت کلان شهر که تجربه نشان داده معمولا با سطح قیمت قطعی معاملات فاصله زیاد ندارد، نشان می دهد در بهمن ماه نیز برای پنجمین ماه متوالی اندازه نسبت مذکور ثابت مانده و 1/ 2 بوده است. به این ترتیب ورود تمام عیار به فاز پساجهش ملکی در هفت کلان شهر نیز که علامت آن نیمه امسال دریافت شده بود، در زمستان امسال با ثابت ماندن فاصله احیا شده قیمت مسکن تهران و کلان شهرها اثبات شد.

این فرایند مثبت که در جهت برقراری ثبات در همه نواحی بازار مسکن کشور به ویژه مرکز و سایر کلان شهرها طی شده، به طور مستقیم متاثر از اخبار مثبتی حول شرایط ریسک متغیر غیراقتصادی بوده که به ویژه از ابتدای آذرماه تا به امروز با از سرگیری مذاکرات برای برطرف تحریم ها منتشر شده است.

در بهمن ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فایل های ثبت شده در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار در کرج 14 میلیون تومان، در مشهد 15 میلیون و 100 هزار، در اصفهان 19 میلیون و 600 هزار، در تبریز 14 میلیون و 200 هزار، در شیراز 19 میلیون و 100 هزار، در اهواز 12 میلیون و 700 هزار و در قم 13 میلیون و 700 هزار تومان است. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در هفت کلان شهر کشور به جز تهران در فایل های عرضه شده به بازار در بهمن ماه حدود 15 میلیون و 500 هزار تومان بوده است.

در تهران نیز هنوز گزارش رسمی از شرایط بازار مسکن در ماهی که گذشت منتشر نشده اما بر اساس داده های مربوط به میانگین قیمت فایل های فروش عرضه شده در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار حدود 33 میلیون تومان بوده است. بعلاوه از ابتدای امسال تا خاتمه بهمن ماه میانگین رشد قیمت مسکن در هفت کلان شهر کشور 6/ 15 درصد و در تهران 6/ 8 درصد بوده است. آنالیز اولیه اندازه تورم نقطه ای مسکن تهران و کلان شهرها در بهمن ماه نیز موید برقراری ثبات در بازار مسکن سایر کلان شهرها در پی جهتی است که در تهران طی شده است. میانگین تورم نقطه ای مسکن در هفت کلان شهر طی ماه گذشته به حدود 20 درصد رسیده و این یعنی سطح تورم نقطه ای در بازار مسکن مرکز و سایر کلان شهرها تقریبا برابر شده است. بعلاوه سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران و هفت کلان شهر دیگر تقریبا برابر شده که به واسطه آن، نسبت قیمت مسکن تهران به کلان شهرها برای پنجمین ماه متوالی روی اندازه 1/ 2 ثابت مانده است.

اگر بخواهیم برآورد دقیق تری از تغییرات احتمالی سطح قیمت مسکن در هشت کلان شهر تهران داشته باشیم، بر اساس تجربیات گذشته باید منتظر کاهش این نسبت به 2 واحد باشیم و این امر به دو طریق ممکن است؛ یا باید سطح قیمت مسکن در مرکز کاهش پیدا کند یا اینکه قیمت در هفت کلان شهر دیگر قدری افزایش پیدا کند تا اندازه نسبت مذکور 1/ 0 دیگر افت کند و به سطحی که همیشه در زمان های ثبات بازار تجربه شده است، برسد. با این وصف و با توجه به اینکه ثبات نسبی در بازار مسکن سایر کلان شهرها دست کم پنج ماه است که برقرار شده، بعید به نظر می رسد این نسبت با افزایش مخرج، یعنی رشد قیمت مسکن کلان شهرها به 2 واحد برسد و گزینه محتمل این است که سطح قیمت مسکن در تهران قدری تنزل پیدا کند تا فاصله همیشگی آن با سایر کلان شهرها به طور کامل احیا گردد.

آینده قیمت مسکن در کلان شهرها

مشاهده احیای رابطه قیمت مسکن تهران و کلان شهرها و ثبات نسبی برقرار شده در بازار مسکن هفت به اضافه یک کلان شهر در کشور این سوال را ایجاد می نماید که آیا جهت برگشت قیمت مسکن و شکل گیری یک ثبات پایدار در این شهرها احتمال دارد؟ درباره آینده قیمت مسکن در کلان شهرها و به طور کلی در کشور 2 سناریو وجود دارد که البته یکی محتمل تر به نظر می رسد.

سناریوی محتمل این است که در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی تحت تاثیر نهایی شدن احتمالی توافق در وین بر سر برطرف تحریم ها، اثر آن به شکل کاهش قیمت مسکن بلافاصله در تهران مشهود می گردد و با قدری فاصله، در سایر کلان شهرها نیز قیمت ها با قدری افت وارد فاز ثبات پایدار خواهد شد. البته این احتمال نیز وجود دارد که اثر وضعی نتیجه بخش بودن مذاکرات با توجه به حساسیت فوق العاده بازار مسکن به این موضوع هم در تهران و هم در سایر کلان شهرها به صورت همزمان رخ دهد و تورم ماهانه ملکی در کلان شهرها بلافاصله پس از توافق در حد ریزنوسان تثبیت گردد؛ اما با توجه به تجربه سال های گذشته، معمولا این مرکز است که پیشتاز تغییرات تورمی بازار مسکن است و سایر شهرها با قدری فاصله آن فرایند را در پیش می گیرند.

البته یک مانع جدی در برابر افت قیمت مسکن در حال حاضر شرایط تورمی بازار مصالح ساختمانی است. مصالح از ابتدای امسال تا به امروز بازارهای پرنوسانی را تجربه نموده و این موضوع یک مانع برای کاهش قیمت اسمی مسکن بوده است. اما اگر توافق نهایی گردد، وزن تاثیرگذاری آن به مراتب بیشتر از تاثیرگذاری تورم مصالح بر قیمت مسکن خواهد بود و جو روانی مثبت ایجاد شده در پی آن می تواند بلافاصله زمینه افت قیمت مسکن در تهران و بازگشت از اضافه پرش را فراهم کند. بعلاوه سایر کلان شهرها در پی مرکز چنین تغییراتی را در سطح قیمت ها تجربه خواهند کرد.